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  网上流传“房地产崩盘时间表”显示中国地产走势与1991年日本崩盘前颇相似
  
  记者黄振琳近日,一份“房地产崩盘时间表”的文章开始在网上流传。它回顾了日本1985年—
  
  1991年房地产市场走势,发现与中国2005年—2008年房地产市场走势颇为相似,此外货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策,两国都很“雷同”,作者最后更预言中国房地产会在明年崩盘。然而,多位专家接受记者采访时表示,这种推断并不严谨,但日本当年的“崩盘”,对目前的中国市场有很强的警示作用。
  
  雷同还是巧合——
  
  “楼市现在确实比较可怕”
  
  省社科院经济所副所长叶学平说,目前中国房地产市场存在的问题,的确跟当年的日本市场表象很相似:都是房价飞涨,国内货币面临升值压力,国内民众的低消费、高储蓄,为了刺激经济采取的宽松货币政策和稳健财政政策。
  
  中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为,目前我国一线城市房价涨幅过快,目前国内采取的货币政策和当初的日本市场比较相似,但这是个巧合。
  
  知名经济学家钟朋荣本月中旬在汉表示,我国房价面临长期上涨的压力。美元在不断贬值,造成大宗商品价格的持续上涨,资源价格要改革也会带来资源价格上涨;通货膨胀预期上升;商品房和土地会更加稀缺等等。
  
  至今,国内高房价有泡沫已成为各方共识。国家统计局数据显示,今年2月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%,新建住宅销售价格同比上涨13%。而作为二线城市的武汉,去年以来,房价涨幅也毫不逊色,全年均价涨了1300多元。这对于整体均价在6000元/平方米的武汉市场来说,幅度不可谓不大。“如果私下聊天,那么我的观点是,目前中国的房地产市场确实比较可怕。”昨日,一位开发企业负责人忧虑地对记者说。
  
  武汉浦江筑城地产顾问公司事业部总经理方略表示,其实,国内地产市场的“泡沫说”并非现在才有,对地产市场是否会崩盘的讨论从2007年就开始了。经历过2008年的“救市”和2009年的房价报复性上涨后,确实有部分投资者认为国内房地产泡沫严重、货币面临升值压力等等,都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似。
  
  经济学家赖伟民表示,目前,我国的通胀表现在输入型通胀,流动性过剩没过多体现在房价的持续上涨中。
  
  表象之下,中日有别——
  
  市场环境与调控能力不同
  
  不过,张东认为,拿中国的房地产市场与日本相比,本身就有问题。楼市有独特的区域性和固定性,而且国内并非一片大涨,真正涨幅快的多是一线和经济发达的二线城市,不能代表整个市场。
  
  叶学平也认为,目前中国房地产所处的市场环境,与当年日本不同。国内房地产市场,其供应、需求都未有效对接。比如,土地招拍挂制度,其初衷是让土地供应更透明,但在执行过程中,却成为推高房价的重要因素。另外,房价并没有反映市场的真实需求。比如开发商捂盘造成了市场上特定时间供应不足,老百姓恐慌性抢房。他认为,国内的房地产市场并未完全市场化,土地是垄断供应;商品房供应信息不透明,买房者无法获取对等的信息,只能让开发商牵着鼻子走。
  
  当年日本的泡沫破裂,有着独特的背景,比如上世纪80年代以来的全球性通缩。而如今在国内通胀预期下,商品房还是各类资本的避风港,所以房价短期不会向下。
  
  张东认为,我国政府对房地产市场的调控能力更强,更能控制金融风险。虽然目前的货币政策仍宽松,但央行行长周小川近日也表示,在随时监控CPI等数据,必要时候货币政策和财政政策随时可以调控。而泡沫前,日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导监管。
  
  危言之中,教训可鉴——
  
  中国不会重蹈日本覆辙
  
  专家们同时表示,日本的房地产泡沫对中国有很大的警示作用。
  
  叶学平说,他追踪两市的上市房企陆续公布的年报显示,67家房企累计实现净利润接近300亿元。而同时,这些公司负债总额却超过5100亿元,其中有32家资产负债率在70%以上。经营能力强的上市房企举债尚且如此,足以看出整个房企负债之大。从这个角度来说,房地产市场隐藏的泡沫已经惊人,如果一旦泡沫破灭,风险就会转移到银行身上。
  
  面对高房价的指责和对崩盘的担忧,到底有无良策?张东认为,只要吸取日本经验教训,落实好国家对房地产市场的各项调控政策,历史就不会重演。张东认为,国家对建设保障性住房有五年规划,目前,这些房子已经开始陆续上市,稀释了中低端的购房需求。保障这部分人群的住房,商品房价格高一点也不会有多大的危害。
  
  叶学平认为,调控房地产市场并非没有良策。他举例称,在金融危机席卷后的欧洲,德国却能独善其身。德国房价十年不涨,就是通过税收等手段,打击炒房、保证房屋供应等。比如,自有自用的住宅不需要交纳不动产税,而用来出售的房子,则列了不动产税、交易税、差价盈利税等等一大堆,极大地压缩了炒房者的利润空间。在保障居民住房方面,各级政府都有着详尽的建房规划,保证房屋供应充足;所有房贷都实行固定利率制;房地产有一个指导价,如果房价、房租超高乃至暴利者,地产商和房东甚至要承担刑事责任等等。总之,政府把该管的要管好。
  
  来源:网上